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房地產調控各執一詞

Viviana Chan 陳思研

受疫情影響,房地產正在面臨重大危機。在澳門立法會全體會議上,議員宋碧琪呼籲減少投資房地產的限制,但該提議被行政長官駁回。澳門經濟學會副理事長李振國認為,澳門社會對是否鬆綁住房市場還未達成共識,而大部分居民仍沒有買樓能力。

澳門行政長官賀一誠在立法會全體會議上提到,待疫情結束後會詳細分析澳門的樓市。然而,宋碧琪等多數議員認為這是急需討論的議題。在澳門經濟大幅下滑後,宋碧琪認為需要調整針對投資房地產,以及澳門地產商會的政策。

宋碧琪向《澳門平台》表示,澳門政府的房屋貸款政策需要「更加靈活」,即允許延期償還貸款,以及「考慮居民的買樓需求」。她指出,中央政府已就疫情期間延遲償還房貸發佈指導方針,因此她希望能在澳門發佈類似的政策,減少澳門居民的經濟壓力。她表示,目前澳門經濟正在面臨劇變,「許多居民在經濟好景時購買了樓,而現在家庭收入較少,越來越難以償還貸款。」

許多居民在經濟好景時購買了樓,而現在家庭收入較少,越來越難以償還貸款。

議員宋碧琪

澳門房地產聯合商會會長吳在權則提出,取消對房地產流動性的限制。這位前澳門立法會議員表示:「政府需意識到要協助居民,政策就要全面。面對目前的疫情,發放消費卡只能幫助部分人。很多家庭受疫情影響只能賣樓,以減少經濟壓力,同時還有許多人有買棲的意願。」

吳在權表示,為了限制澳門樓市的投機行為,立法會於2018年2月通過法案,對購買非首個住房徵收印花稅。

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此前,針對房貸澳門特區政府已實施一些措施,例如降低購買第二個單位的貸款比例,以穩定正在增長的房地產市場。此外,自2011年起,政府對非澳門居民的購房者徵收特別印花稅(樓價的10%)。

吳在權指出:「政府無法影響銀行發放貸款,但至少可以通過稅收進行調整。之前,針對房地產的重稅旨在遏制投機,但在現在的環境下,沒有條件進行投機。」他又指,在皇朝區有超過90個閒置的舖位,他表示:「數字說明了一切。」他亦對賀一誠的說話感到遺憾:「我不知道特首在考慮甚麼,但從房地產行業的角度來看,目前急需取消各種額外的稅收。」

之前,針對房地產的重稅旨在遏制投機,但在現在的環境下,沒有條件進行投機

澳門房地產聯合商會會長吳在權

加劇樓市進一步下滑

澳門經濟學會副理事長李振國指出,澳門的旅遊業無法在短期內恢復。這位澳門大學的教授表示:「目前澳門的經濟狀況是,賭收一直下跌到自2020年9月以來的最低水平,而目前博彩法的修訂還在進行,雖然沒有明文規定,但經營貴賓廳已成為非法。因此,本地經濟不僅是不景氣,就業和樓市亦都受到了嚴重的打擊。」

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據2020年的統計資料顯示,房地產行業佔澳門GDP的17.6%,是繼博彩業之後的第二大產業。

李振國認為,房地產市場正在遭受危機,疫情的蔓延和博彩法的修法導致澳門的經濟前景不明朗。「許多人失業,經濟衰退打擊居民買樓的信心,居民的消費意願跌至低水平。」他又指,受美聯儲加息的影響,澳門亦提高了利率,這會加劇樓市進一步下滑。「顯然現在居民將背負著更多的債務,令樓市受壓。」

他強調:「過高的樓價會影響有實際買樓需求的居民。」他又指:「這些政策維持多年,但多年來根本的問題沒有解決。」

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據房屋局數據顯示,2021年的經濟房屋的申請達到11,707人,而可提供的單位只有5,254個。

事實上,買樓的需求是供應的兩倍。因此,李振國相信政府「會滿足居民的買樓需求」,但他認為現在撤銷對炒房的限制「暫時不會成為優先事項」。

無法達成共識

李振國認為:「澳門的社會共識是大多數居民無能力在自由市場中買樓。」據財政局的資料顯示,房地產交易量在2020年初急劇下降。今年2月只有約200宗住宅交易,與2019年同期相比下跌28%。總體而言,自2019至2021年,房地產交易量從7,745宗下降到5,970宗,即當地房地產交易量下跌23%。
此外,樓價亦出現下跌,自2019至2021年,澳門平均樓價從每平方米109,068澳門元下跌至每平方米101,310澳門元,即在疫情期間樓價跌幅為7.11%。

澳門的社會共識是大多數居民無能力在自由市場中買樓。

澳門大學教授李振國

樓價繼續下跌

據中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恒稱,自2019至2021年,澳門的租金下跌40%。根據該地產公司的調查,租金下降的趨勢在皇朝區更為明顯,因為該區酒店賭場林立,多數租戶從事酒店及博彩業。何兆恒指出,澳門樓市可能下跌20%,部分地區甚至「下跌了30%」,他認為,可以鬆綁一些對非澳門居民買樓的限制措施。「澳門位於粵港澳大灣區。各個城市都歡迎澳門的投資者。我認為降低來自大灣區居民的限制,會有利加強區內的人才流通,促進一體化發展。」他又認為,放寬投資房地產的限制不會刺激房地產市場。「澳門消費者對目前的房地產市場持悲觀態度。因此,即使取消所有的限制,也不會出現投機炒賣的氣氛。」

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