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房屋政策「講多過做」

Sulu Sou habitação

新澳門學社副理事長蘇嘉豪接受《澳門平台》訪問時指出,澳門政府在房屋政策上一直「講多過做」。他表示,目前年輕人上樓難的困境正是本澳現在「最迫切」的問題。社屋方面,蘇嘉豪認為需要有更完善的規劃、增加社屋的功能,朝著「先租後買」的形式過渡。

賀一誠提到,政府房屋政策白皮書將於今年出台。你認為白皮書出台後,澳門青年上樓會否多一些希望?

蘇嘉豪:我看不到這個長期在澳門存在的、最嚴重的社會問題,會因為一份文件出台而馬上得到甚麼明顯的改變。多年來,我看到政府在回應房屋政策的問題上,一直都是「講多過做」,或者「講多過大家實際上看到的改變」。雖然白皮書尚未出爐,內容也不清楚,但過去澳門政府其實也曾出過類似的報告,例如2017年的《公共房屋需求研究最終報告》。因此,我相信短期是不會有甚麼改變。

眾所周知,澳門的年輕人儲不到私樓首期。即使他們付出首期,之後也是一個漫長的供樓(過程),要做「樓奴」。我認為這不會有任何區別。

最近幾年,私樓市場,尤其是新的樓盤,開始越來越多所謂的開放式的單位。我想住屋的面積會越來越細,價錢亦不便宜。當面對私樓的樓價高企,年輕人期望過能夠購買經屋。最近法律曾經作修改,但新的《經屋法》通過後鎖死了很多東西,包括雖然六年後你可以賣出,但也只能原價賣給政府。

在法律修改前,3,000個單位左右是有幾萬個申請。現在法律修改後,5,000個單位也只有一萬多個申請,所以年輕人這條路是不是也斷了呢?對於那些打算組織家庭的年輕人,現在法律也是鎖死了,一個人只能申請一房單位。假如一個人未結婚,申請了一房單位,也沒有一個機制可以轉更大的單位,例如兩房,亦沒有一個誘因去讓你賣出這個單位。

至於夾屋,說來說去也是幫年輕人和中產,但是到這一刻我也看不到任何政策和法律。簡單來說,年輕人所面對的這些房屋問題就是現在最迫切的問題。

澳門大多數人居住的地方都是自己買的物業,但這是在說八、九十年代樓價相對較低的時候買入的。現在過了大約二、三十年,當時出生的人已經有組織家庭或獨立生活的需要,所以這些問題在最近十年變得特別尖銳,政府也看不到有甚麼實際的政策去應付現在的問題,這個問題只會越來越嚴重。

現在澳門經濟受疫情影響轉差,不少本地銀行推出較低的樓宇按揭貸款利率,你認為這能幫助年輕人從私樓市場入手嗎?

蘇嘉豪:當然銀行提供較低的貸款利率是好過沒有的。不過,它能幫助到其實很少。

首先你要有首期,即使不是要很新的樓,首期最少也要一百幾十萬。例如我認識的一個朋友,他在氹仔買一個二、三十年的樓,也需要一個月供2萬多澳門元,攤開需要供差不多30年。這個就是現在核心的問題。

現時的樓價或呎價是遠超我們的購買能力。這些措施對現在正在供樓的年輕人來說是有少少幫助,但對於本身正在掙扎要不要進入私樓市場的年輕人來說,我認為作用不大。

延伸閱讀:房地產:香港加息 澳門緊隨

政府還可以推出甚麼措施幫助青年上樓?

蘇嘉豪:我心中有一個藍圖,藍圖中基本上夾屋是不需要的。首先社屋一直都被忽略,應該可以有一個更好的功能。現在社屋唯一的功能就是照顧貧苦弱勢的人群,門檻挺高的,你需要相對很窮、很弱勢才能租到社屋。

其實在世界各地,針對年輕人的住屋幫助,也不會排除「先租後買」的可能性。理論上,社屋可以多一個功能,就是年輕人能夠透過租住社屋,從而暫時有一個有瓦遮頭的地方,然後透過剛才提到的「先租後買」,可以買回原先的社屋單位,或者利用其作為踏腳石去購買經屋,甚至一段時間後有能力進入私樓市場。我過去曾多次提出,但政府表明無意為社屋增加多一個功能,這是很可惜的。

年輕人不需要一步置業,但顯然政府在年輕人租屋方面是沒有任何幫助,他們只能在私人市場自生自滅。即使政府在過去十年也有推出一些措施,例如首次置業優惠,或者購買第二個單位或以上時需要給更多的稅,但大家看到對樓價也是沒有影響。

《經屋法》修改後,由於剛才提到的一房單位的問題,或者被鎖死的問題,已經很難吸引到年輕人入住。正如特首所說,希望人們住經屋住到死為止,對於上了年紀的人來說可能是適合的,但對年輕人來說基本上是鎖死了。這就是為甚麼我說藍圖中不需要夾屋,如果社屋和經屋如我剛才所說的方向走的話。

我認為很難一朝一夕改變到社屋和經屋,所以夾屋就是一個沒有辦法中的辦法。不過現在沒有任何關於夾屋的法律,我有一個很大的疑問,夾屋是不是真的能夠幫助到年輕人的住屋問題呢?因為這是賀一誠競選特首時的承諾,夾屋的其中一個目的就是幫助年輕人的住屋問題。

私樓在至少過去十年並不是沒有供應,但很多的供應都是脫離了一般市民購買能力的私人單位。一來新落成私樓的呎數越來越細,出現香港的「納米樓」。第二就是樓價貴,這麼小的單位也要過萬元一呎。

未來如果政府有意善用一些閑置土地,供應給發展商去建私樓,我認為絕對有需要在拍賣土地、批地合同上,訂明一定的責任給發展商,有適當的要求,例如不能夠呎數太細,或者需要合理控制成本,令售價和一般市民的購買能力相符。

過去只不過一直是「冇王管」,或者政府用一個藉口「這是私人商業市場,政府不干預」,用這些我認為是藉口來不管。現在結果就是這樣。

你認為如果政府新增臨時房屋的類別,應用在你的方案上,是不是就能幫助到年輕人的房屋問題或置業?

蘇嘉豪:我覺得很多複雜的問題需要簡單化,並且認為並不適合不斷生出新的東西,反而很多功能可以在現有的東西上整合或增加。

澳門其實從來沒有類似於臨時房屋的東西。「先租後買」我印象中在回歸後應該是沒有的。其實在其他地方是不是可以讓我們參考呢?例如台北或者葡萄牙是有叫做青年租屋補貼。這樣東西在澳門曾經想推出過。在2008年的時候曾做過公開諮詢,當時是叫新婚家庭的租屋補貼,但最後這件事就沒有了下文。

在現有的社屋上,其實可以針對某個年齡層的市民,可以放寬一些條件。因為按照現在社屋的標準去申請,會出現一個門檻很高的問題,你的月入需要很低才能符合免租社屋。如果你超過了少少,例如超過了一元,都需要交雙倍甚至3倍租,或者退場。

過去,當不少年輕人加人工,都不說升職了,就因為這樣連累了家人要加租。按照現在的基準去申請,年輕人就會面對這樣畸形的問題,有些人反而不希望你加人工,令他們無法租住社屋。所以可以針對這一批人去放寬條件,令他們可以租住社屋。

延伸閱讀:城市規劃尚待明確

我們也可以參考香港曾經做過,但不太成功的青年宿舍。他們免租,但用社會服務來代替,規定五年就需要退出。結果就是把青年人上樓的困難延後了五年,這幫助不大。當然這五年他能夠相對安穩地居住,但一下子從青年宿舍踢出去,他們便要面對私樓的樓價。

如果澳門要做,可以善用現有的東西,例如社屋、經屋,甚至新的夾屋,再到私樓,其實可以令年輕人更安心地有瓦遮頭,發展自己的事業或專業。

你認為政府推廣的橫琴或大灣區置業、澳門新街坊等,會否是一個解決方案?

蘇嘉豪:我認為年輕人有不同的需求,有些人喜歡留守在澳門,希望在這個地方安居樂業。當然也不排除有其他年輕人不太在乎在哪裏居住。

不過特區政府不能認為這些事是萬靈丹。人們在橫琴做開荒牛,能在當地上樓,政府就自欺欺人地認為澳門本土的房屋問題不是問題,這是不行的。更加需要警惕一件事,就是因此放軟手腳去處理澳門的住屋問題,令年輕人有一個誘因到週邊的地區上樓。當然這可以說是一個陰謀論,但我認為這是需要注意的。同時我覺得政府一定不能夠忽略處理本地置業的問題,否則就會令人覺得你只不過是在趕走年輕人。

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