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購置不動產須知

買樓是不少人的夢想,有人窮盡一生的精力和積蓄就是為了建造屬於自己的安樂窩,再結合本澳現時的實際社會情況,隨着博彩事業的興盛,即使澳門土地資源短缺,導致樓價長期高企,亦不乏手頭上有閑散資金的人們來澳購買樓房作為投資手段。

不論是用作投資還是用作自住,在澳門買賣房地產(尤其是二手樓),在法律的角度上,除卻載於物業登記的事實,又有甚麼需要注意呢?

就賣家個人而言,如賣家為已婚,需留意不動產是屬賣家的個人財產還是夫妻共同財產。以澳門的法律制度為例,本澳《民法典》現行的候補財產制為取得財產分享制,夫妻各自對結婚前或選用該財產制前屬其所有之財產及其後基於任何原因而取得之財產具擁有權及收益權,並得自由處分之,簡言之,夫妻各自擁有之財產均視為其個人財產,並不存有夫妻共同財產的情況。

反之,如賣家所採用的取得共同財產制或一般共同財產制,或者出售的不動產為家庭居所,根據《民法典》第1548條之規定,僅在夫妻雙方同意下,方可將共同擁有之不動產或家庭居所轉讓。如在未得賣家配偶同意的情況下,出售共同之不動產或家庭居所,根據《民法典》1554條之規定,可應未給予同意之配偶的聲請,撤銷有關買賣行為,但行使有關撤銷權有時間上的限制,得在配偶知悉有關行為後六個月內行使,但不得在作出該行為後滿三年行使。

一旦有關買賣行為獲撤銷,《民法典》第282條第1款規定:宣告法律行為無效及撤銷法律行為均具追溯效力,應將已受領之一切給付返還,不能將之返還時,則作等價返還。亦即是說,有關不動產買賣的法律行為基於上述理由而被宣告撤銷後,撤銷的效力將依法追溯至作出買賣法律行為當日。

另一方面,最好了解清楚有關不動產是否有存有任何租賃,根據《民法典》第1004條之規定,新業主將繼受原業主作為出租人之權利及義務,應繼續履行原租賃合同;倘新業主擬回收不動產不再續約,亦要按《民法典》1039條所訂定的提前通知時間,以書面形式通知承租人。

*力圖律師事務所律師

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