Tal como no ano passado, Zhuhai lançou em abril políticas de restrição sobre as compras de casas, e membros da indústria acreditam que o Governo não irá aliviar as medidas facilmente.
Depois das limitações às aquisições e ao crédito imobiliário lançadas em outubro de 2016 em Zhuhai, no dia 8 de abril deste ano lançaram-se medidas restritivas ainda mais severas: não só todas as unidades residenciais foram incluidas no âmbito das limitações, mas também é agora exigido que as pessoas que não possuam registo residencial em Zhuhai apresentem um certificado de contribuição ao IRS e da segurança social de Zhuhai de pelo menos cinco anos. Os agentes imobiliários inquiridos pelo Plataforma afirmam que o lançamento das medidas restritivas gerou uma redução imediata no número de contratos concretizados, além de uma suspensão nos planos de venda de muitos promotores.
Antes do lançamento das restrições em abril, para comprar casa, as famílias não residentes em Zhuhai tinham apenas de apresentar um comprovativo do contributo mensal ao IRS ou segurança social da cidade de pelo menos um ano. Além disso, no que diz respeito aos limites sobre as transações imobiliárias, ao abrigo da nova legislação, a habitação adquirida pelo residente ou entidade legal apenas pode ser revendida três anos depois da obtenção do certificado de propriedade, ao passo que anteriormente não existia qualquer restrição.
Ao mesmo tempo, de acordo com as novas normas, relativamente às diferentes situações de posse e crédito dos residentes, a entrada para uma habitação comum com um crédito comercial aumentou para 40 por cento e 50 por cento do seu valor, e a entrada mínima para uma habitação de tipo não comum aumentou para 60 por cento e 70 por cento.
Em comparação com as restrições anteriores, embora a nova política também afete as transações residenciais, Arthur Ip, diretor de operações da Anzac Realty, afirmou ao Plataforma que o lançamento destas medidas afetou as transações imobiliárias comerciais não residenciais, existindo uma clara redução no número de solicitações de clientes relativamente a imóveis locais.
Segundo os membros da indústria, por detrás das medidas está não só o sobreaquecimento do mercado no ano passado, mas também uma tentativa do Governo Central de controlar as subidas dos preços imobiliários ao nível nacional, tentando arrefecer o mercado.
“No ano passado, o mercado imobiliário de Zhuhai e Zhongshan estava sobreaquecido, isto porque todos antecipavam a finalização da Ponte Hong Kong-Zhuhai-Macau e o efeito da Região da Grande Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau”, comentou Rainbow Lee, diretora executiva da Sun City Property.
A Zona da Grande Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau constitui uma política ao nível nacional, que reflete a profunda cooperação da China continental com as duas regiões administrativas especiais e a perspetiva de desenvolvimento económico. É uma região metropolitana composta por Hong Kong, Macau, Guangzhou, Shenzhen, Zhuhai, Foshan, Zhongshan, Dongguang, Zhaoqing, Huizhou e Jiangmen.
Tendo por referência as transações imobiliárias da sua empresa, Rainbow Lee afirmou que uma parte considerável do grande número de projetos imobiliários em Zhuhai no ano passado deve-se ao investimento ou imigração de compradores do Delta do Rio das Pérolas.
Mercado imobiliário sobreaquecido
Por ser uma espécie de “quintal” acessível aos residentes de Macau por um preço relativamente baixo, Zhuhai surpreendeu com a forte subida dos preços imobiliários no ano passado. A diretora executiva, citando as transações da sua empresa, referiu que no ano passado os preços subiram 50 por cento em termos anuais, sendo que em algumas regiões da cidade os preços aumentaram para mais do dobro.
“Os preços imobiliários de Zhuhai em 2016, em particular nas melhores zonas como junto à fronteira, aumentaram dos anteriores 20 mil yuans por metro quadrado para 30 mil yuans. Algumas zonas, como o distrito de Doumen, duplicaram os seus preços, passando dos 6 a 8 mil yuans de 2015 para 12 a 20 mil yuans no ano passado”, referiu.
Algumas propriedades novas de gama alta em Zhuhai chegaram a atingir preços próximos dos de Macau. Jacky Shek, diretor sénior da Centaline Property, referiu como exemplo que o Renheng Binhai Center, projeto imobiliário de gama alta perto de Gongbei, em Zhuhai, já atingiu preços de 60 mil yuans por metro quadrado.
No contexto do contínuo aquecimento do mercado imobiliário de Zhuhai no ano passado, o Governo emitiu em outubro medidas de restrição às aquisições e ao crédito, destinadas principalmente a controlar as aquisições de proprietários de Zhuhai com mais de três imóveis e proprietários de fora de Zhuhai com mais de um imóvel, com estes a serem temporariamente impedidos de comprar imóveis residenciais com uma área inferior a 144 metros quadrados.
“As atuais restrições [de abril] demonstram que o Governo está empenhado em conter o mercado, e esta política não deverá mudar a curto prazo, exceto no caso de alterações económicas significativas”, afirmou.
Efeito limitado sobre Macau
Os agentes imobiliários de Macau acreditam que o impacto das políticas de Zhuhai sobre o mercado imobiliário de Macau será limitado ou insignificante.
“Não acredito que as restrições de Zhuhai cheguem a agitar o mercado imobiliário de Macau”, declarou, acrescentando que muitos residentes que compram casas em Zhuhai possuem um rendimento médio-baixo, e, mesmo que a sua atenção se volte para o mercado de Macau, o seu rendimento e as atuais restrições hipotecárias dos bancos fazem com que seja difícil para eles comprar ou trocar imóveis no território.
“Este tipo de comprador é um residente de rendimento médio-baixo que procura imóveis antigos com mais de 20 anos e um preço inferior a 4 milhões de patacas, mas é um comprador que não constitui a maioria, por isso não irá afetar significativamente o mercado local”, comentou.
No contexto do declínio das receitas do jogo desde 2014, o mercado imobiliário de Macau também atravessou um ajuste nos últimos dois anos. Segundo os dados da Direção dos Serviços de Finanças, o preço médio de um imóvel em Macau em 2016 situou-se nas 85.916 patacas por metro quadrado, uma pequena redução de 1,4 por cento em relação a 2015, mas o volume de transações aumentou cerca de 76 por cento, alcançando um total de 10.113 transações.
Os mais recentes dados oficiais mostram que em março o preço médio de um imóvel em Macau situou-se nas 91.801 patacas por metro quadrado. Considerando um imóvel com uma área útil média de 65 metros quadrados, isto significa que o preço médio de um imóvel em Macau está perto dos 6 milhões de patacas.
Shao Hua
